空置率近四成！地标大楼留不住老租户，美国洛杉矶金融区前景堪忧 ...
最近刷到个挺有标志性的消息：洛杉矶市中心菲格罗亚街那栋顶着普华永道（PwC）logo三十多年的52层摩天楼，马上要摘牌了。2028年普华永道洛杉矶办公室的现有租约到期，已经签下了世纪城「星光大道2121号」的15年长约，总价差不多2亿美元，承租面积15万平方英尺，比现在市中心办公室的11.4万平方英尺还大了近三分之一。
普华永道1990年代末就扎根在洛杉矶市中心，2013年才搬进菲格罗亚街601号，楼顶的logo开了几十年车从这条街过的本地人都熟，普通人更熟的其实是他们家的另一个身份：好莱坞奥斯卡颁奖礼的官方计票机构。
这次搬去的新楼更有意思，就是电影《虎胆龙威》里布鲁斯·威利斯打恐怖分子的「中富广场」原型，以前叫福克斯广场，罗纳德·里根卸任总统后还在里面设过办公室。
普华永道不是第一个跑的，之前四大里的德勤、毕马威早就缩了市中心的办公面积，连做金融的韦德布什证券都从金融区搬到了帕萨迪纳，现在洛杉矶市中心金融区的办公楼空置率已经快摸到40%了。
普华永道洛杉矶办公室的管理合伙人安迪·索菲尔德对外说，这次搬迁主要是为了业务增长、联通性，还有公司洛杉矶团队的布局。
他说世纪城在客户触达、员工通勤、高速路连接还有机场通达性上都更有优势，而且他们20多年前本来就在世纪城设过办公室，比对了好几个选项最后选了这里。
新楼的房东是欧文公司，对方也发了声明说很高兴能和普华永道深化合作，把新办公点设在星光大道2121号。
普华永道没明说为什么要离开市中心，但房地产经纪公司洛杉矶地产伙伴的经纪人加里·韦斯说，过去三四年从市中心搬到世纪城的公司太多了，普华永道这个决定一点都不意外。
世纪城挨着比佛利山，本身是办公、住宅、大型商场混在一起的片区，配套全，治安也比市中心好，确实是这几年洛杉矶最受追捧的办公市场。
世邦魏理仕（CBRE）的数据说，到2025年第一季度，洛杉矶市中心整体的办公楼空置率已经从2019年的14%涨到了34%，其中金融核心区的可租面积占比已经接近40%。
第一太平戴维斯（Savills）2025年第三季度的报告也显示，洛杉矶市中心有近30%的办公面积要么空着，要么正在转租，消化速度比疫情前慢了近三倍。
Gensler2026年出的《城市脉搏》报告里，洛杉矶在75个全球顶级城市的活力排名里排倒数第20，市中心是企业倒闭数量最多的片区。
其实市中心办公供应过剩的问题早就有，1980到1990年代初的那波建设热潮里盖了太多楼，本来就没什么新增需求，2020年之后远程办公普及，几千个办公室员工走了就没按原来的规模回来，问题直接被放大了。
不少还在市中心蹲着的租户也说，现在街上的治安不如以前，配套的小餐馆、便利店好多都没重新开，下班晚了都不敢单独走。
现在市中心的不止是空置率高，连办公楼本身的价值都在跌，付不起租金的租户多了，对应的商业地产抵押类贷款产品里，市中心办公类贷款的违约率已经快到50%了。
布鲁克菲尔德这类大型不动产运营商，已经对市中心的三栋写字楼直接停还贷款了，之前尔湾公司在圣地亚哥抛售办公资产，折扣都打到三到五折，市中心的楼估值也跟着往下掉。
零售的连带影响也出来了，金融区附近的零售商铺空置率现在也有30%左右，连耐克这类大牌都把市中心的门店关了，整个片区的消费氛围越来越淡。
反观世纪城这边，2026年的空置率预计只有15.4%，比市中心低一半还多，办公楼的要价租金比洛杉矶大都会平均水平高76%，比市中心更是高了40%。
加里·韦斯说世纪城现在的出租率常年维持在90%以上，是全洛杉矶租金最高的办公片区，光2025年就有12家从市中心搬过来的公司签了世纪城的租约。
洛杉矶市中心商业改进区「市中心联盟」的执行副总裁尼克·格里芬说过，对普华永道搬走挺遗憾的，觉得市政府应该多做点事把大租户留在市中心这个区域经济核心。
但他也承认，单一家公司搬走还不至于抵消市中心的发展势头，现在市中心常住人口一直在涨，夜生活、娱乐、旅游的业务也在逐步恢复。
洛杉矶市政府其实也在找办法，之前参考了旧金山2023年搞的「从空置到活力」政策，给快闪店发补贴，市中心已经有40家快闪店入驻，其中十多家后来转成了长租。
但这个政策的覆盖体量，和近40%的空置面积比起来差了不少，而且现在搬走的基本都是四大、金融机构这类交税多、能带动周边消费的头部租户，原本靠这些租户带客流的普通零售、小公司受的影响更大。
普华永道现在的员工已经接到了搬迁通知，2028年租约正式到期之后，菲格罗亚街那栋52层楼的顶楼，挂了三十多年的普华永道logo就要被拆下来了。
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