泰国曼谷房地产危机：库存20万套需4年消化

干英操美

问AI · 人口老龄化如何重塑泰国购房需求格局？




泰国中文社6月23日报道，泰国曼谷房地产市场面临库存过剩危机，目前有20万套住房待售，预计需要4年时间才能消化完毕。
泰国汇商银行经济与商业研究中心（SCB EIC）发布分析报告指出，泰国房地产市场的库存过剩问题持续存在。在无新增供应的情况下，曼谷及周边地区的住宅库存需要4年以上才能消化完毕，而2023年之前仅需大约2年。2016年至2023年间，曼谷及周边地区年均新开盘住宅单位达10万套，但年均销售量仅为9.2万套，反映出新项目开发远超实际购房需求。尽管2024-2025年开发商已大幅放缓新项目开盘，年均新开盘量降至约5.1万套，但购房需求受限于购买力不足、高家庭债务、收入增长放缓以及房贷审批趋严，同时中东冲突导致的生活成本上升也进一步抑制了需求。
SCB EIC预计，截至2026年底，曼谷及周边地区的累计待售住宅单位将维持在21.3万套的高位。自2023年起，在无新增供应的情况下，消化库存需4年以上，而2023年前仅需约2年。其中，独栋别墅的库存占比持续上升，从2022年的16%增至2025年的24%。除经济因素外，泰国劳动年龄人口占比下降也直接影响了首次购房者和二次购房者的购买力。
此外，年轻一代倾向于“租房而非买房”的财务观念也冲击了购房需求。人口结构变化，包括老龄化加剧、新生儿减少以及年轻人购房意愿降低，已在其他国家产生影响，为泰国房地产市场带来启示。在日本，老龄化导致空置房现象，开发商转向提供一站式终身护理服务并增加租赁收入。中国遭遇严重房地产危机，居民担忧房价下跌，城市年轻一代等待继承房产，开发商则扩展终身护理服务并建设老年社区。美国开发商则调整商业模式，推出销售、租购、短期和长期租赁、终身居住权等多种形式，并针对庞大的老年人口开发多种老年住宅。
开发商需加快调整短期和长期战略，加速消化现有库存，并应对人口结构变化和年轻一代生活方式的变化。具体措施包括：通过租购模式降低购房门槛，帮助信用受限的购房者；将库存转为租赁项目，或开发新租赁项目如服务式公寓；针对人口老龄化设计可灵活改造的住宅；谨慎开发郊区及非经济旅游区的项目，避免劳动力外流风险；瞄准外国老年人市场，提供长期租赁和终身居住权。政府方面，需在向全面老龄化社会过渡过程中确保住房保障，考虑出台措施应对“租房替代买房”趋势，包括：激励私营部门投资老年住宅及配套服务；提供低息贷款支持老年人住房改造；推广反向抵押贷款；出台长期租赁激励政策，如学习加拿大对空置房征税，此举使温哥华空置率下降25%，从而有效利用住房资源并促进经济循环。
（编译：李程；审校：Fang；来源：泰国中文社thais.com）